¿Quién es cada parte en un contrato de alquiler?
Arrendatario ó inquilino: persona que adquiere el derecho a usar un bien o un inmueble a cambio de un pago.
Arrendador: Propietario de dicho inmueble, persona que alquila su vivienda
¿Que leyes rigen los arrendamientos?
¿Que se considera Arrendamiento Urbano?
- 1.-Si renta mensual es superior a 5,5 veces el S.M.I
- 2.-Superficie mayor a 300 m2
- 3.-Que sea vivienda de temporada
¿El arrendatario puede vivir y usar para otros usos, como oficina.?
Si
¿Que viviendas quedan excluidas de la L.A.U?
- 1.-Viviendas de porteros, guardas, o funcionario público con vivienda asignada
- 2.-Viviendas militares
- 3.-Viviendas universitarias para alumnos o personal docente
- 4.-Son nulos los pactos en contra de Título II LAU (Que regula la duración del contrato, la renta y derechos y obligaciones
¿Se puede subarrendar total o parcialmente un inmueble arrendado?
El artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula la cesión del contrato y el subarriendo. Establece que el arrendatario no puede ceder el contrato sin el consentimiento escrito del arrendador, y que la vivienda solo se puede subarrendar parcialmente y con el mismo consentimiento. Además, el precio del subarriendo no puede ser superior al del alquiler original.
En caso de que el propietario lo permitiera, sólo lo se podrá hacer por habitaciones.
El subarriendo terminará cuando termine el de arrendamiento.
Si el propietario no lo permite, y el inquilino lo hace, el propietario puede interponer la demanda de desahucio.
¿Cómo se paga la renta?
- 1.-Se abona en primeros 5 días del mes
- 2.-El lugar y forma de pago se designa de mutuo acuerdo
- 3.- Si lo hace en efectivo el arrendatario, el arrendador ha de dar recibo, y si no correr con los gastos para que el arrendatario lo acredite
- 4.-Debe desglosarse los conceptos que se pagan
- 5.- la vivienda habitual está exenta de IVA, salvo que no lo sea, o sea para alguna industria.
¿Cómo se actualiza la renta?
En cuanto a la actualización de la renta, durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada al cumplirse cada año de vigencia del contrato y con un incremento igual al del IPC del año anterior a la actualización.
A partir del sexto año, son las partes quienes pueden determinar cómo se realizará la actualización de la renta, pero de no hacerlo, se hará como se ha indicado para los cinco primeros años del contrato.
¿Puede subir el alquiler? ¿En cuánto? ¿Uso el IPC o el IGC (antes IRAV)?
El Índice de Precios al Consumo (IPC) mide la evolución del coste de la vida, es decir, cuánto suben (o bajan) los precios de bienes y servicios en España. Tradicionalmente, este índice se ha usado como referencia para actualizar los precios del alquiler cada año, con el objetivo de que los propietarios no pierdan poder adquisitivo por la inflación.
Sin embargo, desde marzo de 2022, y especialmente en los años posteriores, se han producido varios cambios legales que limitan la subida del alquiler, especialmente en el contexto de inflación elevada. Esto ha generado confusión sobre qué índice aplicar: el IPC o el nuevo IGC (Índice de Garantía de Competitividad).
Según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, durante la duración del contrato sólo se puede actualizar la renta anualmente y tomando como referencia la variación del IPC. Es importante saber que esta actualización no se hace de enero a enero, sino que se hace desde el primer mes en el que se firmó el contrato. Es decir, que si un contrato se firmó en el mes de julio no podrán actualizarse las rentas al IPC hasta el año siguiente.
En 2025, si tu contrato de alquiler está dentro del ámbito de la Ley de Vivienda, y no has pactado expresamente un índice diferente, debes aplicar como máximo el IGC en lugar del IPC.
El IGC es un índice creado para evitar subidas abusivas en el alquiler durante contextos inflacionistas, como los vividos en 2022 y 2023. Tiene un límite máximo del 3%, lo que significa que, aunque el IPC suba más, el alquiler no podrá incrementarse más allá del IGC si este es el índice que aplica según la ley o tu contrato.
Lo anterior se aplica para contratos firmados a partir del 25 de marzo de 2023, si se ha pactado el IGC y no el IPC
Fuente
IPC en alquiler, ¿cómo se calcula y cuándo aplicarlo? | Homming
¿Puede el arrendador aumentar la renta?
El Arrendador podrá incrementar la renta al arrendatario si realiza obras de mejora en el inmueble transcurridos los cinco primeros años del contrato, pero esta subida no podrá exceder del 20 por ciento de la renta que se esté pagando en ese momento.
¿Quién paga las reparaciones en el inmueble?
¿Cuanto dura el contrato de arrendamiento?
La duración será la que pacten las partes, pero si este plazo fuera inferior a cinco años, cuando llegue el vencimiento del contrato, este se prorrogará automáticamente por plazos anuales, hasta alcanzar la duración mínima de cinco años. Si no se fijase en el contrato su duración, se entenderá que este es de un año, teniendo derecho a las prórrogas señaladas hasta los 5 años. El plazo comenzará a computar desde la fecha en que el inmueble es puesto a disposición del arrendatario.
¿Cómo puede el arrendatario por finalizado el contrato?
El arrendatario puede dar por finalizado el contrato o su prórroga, preavisando con treinta días al arrendador.
¿Cómo puede dar por finalizado el arrendador el contrato?
El arrendador solo puede dar por terminado el contrato si el arrendatario está de acuerdo con ello, o si previamente se estipuló en el contrato, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los 5 años para él o para los familiares que con él convivan, pero a este respecto, es importante tener presente, que si se da este caso, una vez transcurridos 3 meses desde la extinción del contrato, el arrendador o su familiar deberá haber ocupado la vivienda.
Primera oportunidad que tiene el propietario para terminar con el contrato de alquiler
Al quinto año avisando con al menos cuatro meses y no tiene que dar ningún motivo para terminar con el contrato si el propietario en vez de un particular es una empresa en vez de cinco años son 7 esto significa que los primeros cinco años son obligatorios para el propietario
Segunda oportunidad para el propietario
Si no aprovechó la oportunidad del quinto año puede terminar con el contrato de alquiler al octavo año aquí tampoco tiene que dar ninguna razón y no hace falta los cuatro meses de preaviso esto significa que si no avisó el quinto año tiene que esperar hasta el octavo significa exactamente eso y si el propietario es una empresa tiene que esperar del séptimo año al décimo
Tercera forma que tiene el propietario determinar con el contrato de alquiler Siempre que cumpla con los requisitos que establece la ley por ejemplo que venga la cláusula en el contrato a partir del primer año puede terminar con el contrato de alquiler si necesita la vivienda para uso personal para familiares de primer grado o para su cónyuge en caso de separación divorcio o nulidad matrimonial con esta forma sí tiene que dar explicaciones al inquilino pues solo puede recuperarla para uso personal es más si engaña el inquilino y dice que la necesita y luego lo que hace es alquilar la más cara o venderla el inquilino le puede demandar y recuperar la vivienda y recuperar el alquiler
Si el propietario recupera la vivienda para uso personal me puede echar antes del quinto año
Sí te puede echar antes del quinto año pero no antes del primero.
Cuarto lugar
El más evidente el propietario puede terminar en cualquier momento con el contrato de alquiler si se produce un incumplimiento grave por parte del inquilino por ejemplo si deja de pagar la renta o hace un subarriendo en consentido o decide destrozarte la vivienda
¿Puede el arrendador dar por finalizado el contrato antes de tiempo?
Se puede pactar en el contrato, que si el arrendador decide dar por finalizado el contrato antes de un determinado plazo, este deba indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, computándose los períodos de tiempo inferiores al año por la parte proporcional de la indemnización.
¿Una vez transcurrido 5 años cuantas veces mas se puede renovar el contrato?
Una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración del contrato, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.
¿Que pasa si el arrendador vende el inmueble estando alquilado?
En el supuesto de enajenación de la finca arrendada, el artículo 14 de la LAU dispone que el adquiriente deberá respetar el contrato de arrendamiento, al menos hasta el quinto año de duración, aunque éste no estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga agua, luz, etc..?
Correrán a cargo del arrendatario los gastos por los servicios con que cuente la finca arrendada, que se individualicen mediante aparatos contadores (teléfono, luz, gas, agua, etc.).
¿Cómo se constituye la Fianza?
La fianza es una mensualidad de renta,y dos mensualidades de renta en el caso de arrendamientos distintos al de vivienda (locales de negocios) pero también se pueden pedir; aval bancario, seguro multirriesgo, u otras.
La garantía se devolverá al final del contrato, si no hay desperfectos, ó compensarla con el último pago.
La fianza de un alquiler se debe depositar según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36 de la LAU) en metálico y depositada en la Administración General del Estado o en las Administraciones de la mayoría de las comunidades autónomas donde se encuentre el inmueble.
Andalucía:
Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía. Modelo 806.el pago en la oficina con tarjeta o cargo en cuenta
También se puede hacer de manera online, mediante certificado digital
https://www.juntadeandalucia.es/organismos/avra/areas/fianzas.html
¿Puede el arrendador quedarse con la fianza?
La Fianza puede ser de 1 mes + 2 de garantía adicional
jurisprudencialmente está acordado que el propietario tenga que devolverla en un plazo máximo de 30 días desde que te devuelven las llaves en principio el propietario tiene que devolver la fianza y solo se la podrá quedar entera o en cumplido todas sus obligaciones me estoy refiriendo hacia el inquilino ha dejado meses sin pagar ha dejado suministros sin pagar a sustraído bienes del inmueble cuando se ha ido o hay daños que van más allá del uso normal de la vivienda y con toda la fianza o con parte de ella pero en el resto de casos hay que devolverla.
¿Quién y cómo se pueden hacer obras en el inmueble arrendado?
El arrendador; Podrá hacer obras de mejora si no se pueden posponer a la finalización del contrato, comunicando al arrendatario previamente, el tiempo que van a durar, cuando comenzarán, en que consisten, ye el coste previsto. el arrendatario podrá dar por finalizado el contrato si no está de acuerdo.
El arrendatario; comunicándoselo al arrendador, y por motivo de habitabilidad del inmueble, pudiéndoselo repercutir al arrendador.
Si no tiene la aprobación del arrendador este podrá pedir que se deje como estaba.
Si hay una persona con discapacidad que viva con el arrendatario, se podrá hacer, pero el arrendador puede pedir que se deje como estaba al finalizar el contrato.
¿Cuando puede el arrendador dar por finalizado el contrato?
Para contratos posteriores a 6 de Marzo de 2019
El arrendador podrá así dar por finalizado el contrato si se diera alguna de las circunstancias siguientes:
- – La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- – La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
– El subarriendo o la cesión sin el consentimiento del arrendador. - – La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- – Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- – Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.
- Cuando exista la cláusula de necesidad de la vivienda por parte del propietario, por motivos estipulados en la ley.
En cualquier caso, si no se da lo anterior, según el art. 9 de la L.A.U el inquilino pude estar un mínimo de 5 años, y el propietario tendrá que avisar con una antelación de 4 meses antes de que acabe el quinto año. Si no es así se prorrogará otros 3 años más.
¿Cuando puede el arrendatario dar por finalizado el contrato?
el arrendatario podrá finalizar el contrato si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda.
En estos casos, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento de las obligaciones y el resarcimiento de daños, así como el abono de intereses.
¿Tiene que indemnizar el inquilino si se va antes de tiempo?
Solo procede cuando el contrato de arrendamiento lo prevé expresamente.
🔹 Si el inquilino lleva menos de 6 meses, no puede irse salvo que el arrendador lo consienta. Y si se va, tiene que pagar las rentas hasta el sexto mes.
🔹 Si lleva más de 6 meses, puede desistir con 30 días de preaviso.
🔹 Y solo habrá indemnización si el contrato lo dice (una mensualidad por cada año que falte suele ser lo habitual).
Consejo: revisa bien la cláusula de desistimiento antes de firmar.
Un detalle mal redactado puede costarte meses de renta..
artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
¿Que cambios normativos frente al impago se han producido desde Abril de 2025?
La Ley Orgánica 1/2025 desde 3 de Abril de 2025 obliga a negociar ante de la demanda de desahucio un impago. Existen hasta 6 modelos de negociación, unos mas complicados que otros (MASC Medios Adecuados de Solución de Controversias)
Se rige el contato de habitación por la L.A.U
No, el contrato de habitación se rige por el Código Civil y, Si en el contrato no se ha pactado expresamente el derecho a desistir antes del plazo, irse antes de tiempo es un incumplimiento contractual y el arrendador puede reclamar las rentas pendientes hasta el final del contrato
Eso sí: si la habitación se vuelve a alquilar enseguida, solo se puede reclamar el tiempo que estuvo vacía, nada más.
se aplica el régimen general de los contratos de arrendamiento de cosas del Código Civil (CC), regulado en los artículos 1542 y siguientes (especialmente 1554 en adelante para arrendamientos de fincas urbanas)
El CC permite mayor libertad de pacto entre las partes (duración, precio, etc.), pero ofrece menos protecciones al inquilino que la LAU
¿Cada cuanto tiempo hay que renovar la Inscripción en el Registro de Demandantes de Emvisesa?
Cada 6 meses
¿Podemos alquilar un piso sin Certificado de Eficiencia Energética (CEE)?
No, en España no es posible alquilar un piso de forma legal sin el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Este documento es obligatorio desde 2013, según el Real Decreto 235/2013 y la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.
Si eres propietario, obtén el CEE cuanto antes para evitar problemas. Si eres inquilino y te ofrecen un piso sin él, exige una copia o considera denunciar. Para más detalles específicos de tu comunidad (ej. Cataluña, Madrid), consulta el registro autonómico.
¿Que consecuencias trae alquilar un piso sin CEE?
- Es una infracción grave que puede acarrear multas de 300 a 6.000 euros para el propietario, dependiendo de la gravedad (por ejemplo, no incluirlo en el anuncio es leve, pero no entregarlo al inquilino es grave).
- Plataformas como Idealista o Fotocasa no permiten publicar anuncios sin él, y las notarías lo exigen para formalizar el contrato.
- El inquilino puede denunciarte, lo que podría anular el contrato o generar conflictos legales.
Exepciones al requerimiento de CEE
Hay casos en los que no se requiere:
- Viviendas de menos de 50 m² en zonas aisladas.
- Edificios industriales destinados a talleres.
- Propiedades para demolición o reformas integrales.
- Alquileres temporales de máximo 4 meses al año.
¿Cómo obtener el CEE?
- Contrata a un técnico certificador autorizado (arquitecto o ingeniero).
- Coste aproximado: 50-300 €, dependiendo del tamaño y ubicación.
- Válido por 10 años y se registra en la comunidad autónoma correspondiente.
- Puedes buscar certificadores en tu zona a través de colegios profesionales o portales como el del Ministerio para la Transición Ecológica.
Si el propietario no hace reparaciones ¿Puedo dejar de pagar la renta?
No, el propietario no tiene que repararlo todo, solo aquello que afecte a la habitabilidad.
Pequeñas reparaciones no las tiene que hacer. La ley señala que el inquilino tiene que hacer aquellas que sean “Fruto del desgaste”.
Aunque sea una reparación grave, que debe hacerla el Propietario, nunca dejes de pagar. El propietario puede rescindir el contrato y desahuciar, incluso incluir al inquilino en un fichero de morosos.
Para solucionar estos temas, se recurre o al diálogo o a la Reclamación Judicial.
Fuente
¿Quien paga la tasa de basura?
Los Ayuntamientos hacen el recibo a nombre del propietario, que es el que les consta, eso sí el artículo 20.1 de la ley de rendimiento urbanos permite al propietario repercutir la tasa de basura al inquilino, es decir el propietario puede exigir al inquilino que además de la renta le pague la tasa de basura bastará con que en el contrato de arrendamiento haya una cláusula que lo diga.